Ostatnia informacja GUS dotycząca wstępnych danych budownictwa mieszkaniowego za okres styczeń - grudzień ubiegłego roku pozwala na podsumowanie całorocznych efektów działalności inwestorów na krajowym rynku nieruchomości mieszkaniowych. Niestety opublikowane odczyty nie do końca potwierdzają przełomowy charakter 2013 roku w kwestii zmiany trendu koniunktury w tym segmencie rodzimej gospodarki - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Cykliczne raporty GUS dotyczące wstępnych danych budownictwa mieszkaniowego w kolejnych miesiącach minionego roku pokazywały trend stopniowej poprawy stanu krajowej mieszkaniówki. O ile statystyki z początku 2013 roku wskazywały jeszcze na stan dobrze utrwalonego spowolnienia, to już kolejne miesiące mogły sugerować systematyczną poprawę aktywności gospodarczej. Ostatni miesiąc ubiegłego roku potwierdził jednak wciąż niejednoznaczną wymowę stanu kondycji polskiego budownictwa mieszkaniowego.
Najlepiej w końcówce roku zaprezentowały się dane dotyczące mieszkań oddanych do użytkowania. Tu pozytywne tendencje zarysowane w drugim kwartale 2013 roku utrzymały się praktycznie do końca roku. Grudniowy wynik na poziomie ponad 16,5 tys. jednostek był rekordowy w skali całego minionego roku. Na taki wynik ciężko zapracowali w równym stopniu deweloperzy jak i inwestorzy indywidualni, którzy oddali odpowiednio ponad 7,2 oraz 8,4 tys. lokali, najwięcej w ubiegłym roku.
Niestety optymizm poprzednich okresów, którego efektem są zadowalające dane dotyczące lokali ukończonych, na dziś dzień nie znajduje potwierdzenia w statystykach obejmujących ilość nowych pozwoleń na budowę, a zwłaszcza sumę mieszkań, których budowa w końcu roku została przez inwestorów rozpoczęta. Jest to brakujące ogniwo do ułożenia scenariusza już dokonanego przesilenia koniunktury w ramach krajowego rynku pierwotnego lokali mieszkalnych - zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
W grudniu inwestorzy w sumie wystarali się o 12,4 tys. pozwoleń, z czego mniej więcej po połowie przypada na inwestorów indywidualnych i deweloperów. Jest to wynik zdecydowanie przeciętny dla średniej miesięcznej z ubiegłego roku, jednocześnie niestety wyraźnie niższy niż wartości uzyskiwane w miesiącach lat ubiegłych.
Nie najlepiej też wypadła końcówka roku jeśli chodzi o nowo rozpoczynane budowy. Było ich w sumie niespełna 6,4 tys., z czego po nieco ponad 3 tys. rozpoczęli deweloperzy i inwestorzy indywidualni. Jest to rezultat wprawdzie lepszy o kilkanaście procent od uzyskanego w tym samym okresie rok do roku, jednak niepokojąco wygląda załamanie zanotowane w okresie listopad-grudzień zeszłego roku z mozołem budowanego w poprzednich miesiącach trendu wzrostowego ilości mieszkań, których budowę rozpoczęto.
W sumie ostatni rok dla wszystkich form budownictwa okazał się wyraźnie gorszy od roku 2012 we każdym z trzech aspektów aktywności gospodarczej uwzględnianych w statystykach GUS. Sami deweloperzy, których osiągnięcia są najbardziej wiarygodne z punktu widzenia prób oceny rozwoju koniunktury w branży mieszkaniowej, także nie zaskoczyli poprawą całorocznych wyników. W przypadku tej grupy inwestorów mieszkań oddanych w roku 2013 było mniej o 9,5 proc., mieszkań rozpoczętych również mniej o 10,6 proc., a regres uzyskanych pozwoleń wyniósł ponad 22 proc. w stosunku do roku 2012.
W tym stanie rzeczy może się wydawać, że oficjalne ogłoszenie początków ożywienia gospodarczego w branży budownictwa mieszkaniowego jest zdecydowanie przedwczesne, a na rynku wciąż dominuje marazm, stan oczekiwania oraz postawa zachowawczo-asekuracyjna inwestorów, tak indywidualnych, jak i budujących na sprzedaż.
Problem jednak w tym, że opublikowane zaledwie kilka dni wcześniej wyniki sprzedaży (kontraktacji) największych deweloperów mieszkaniowych, w tym głównie tych notowanych na giełdzie, są nie tylko dobre, ale wręcz z miesiąca na miesiąc coraz lepsze, tak w ujęciu kwartalnym, jak i obejmującym cały ubiegły rok. Nasuwa się zatem w tej sytuacji naturalne pytanie: dlaczego deweloperzy na zwiększony wyraźnie w drugiej połowie zakończonego niedawno roku nie reagują wyraźnym podniesieniem aktywności inwestycyjnej oraz staraniami o zwiększenie bazy posiadanych pozwoleń na budowę?
Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, a ewentualności takiej sytuacji jest kilka. Z jednej strony działa ustawa deweloperska, która prawdopodobnie skutecznie „ubezwłasnowolnia" sporą część firm deweloperskich, zwłaszcza tych określanych jako małe i średnie, w autonomicznych decyzjach o rozpoczynaniu nowych inwestycji postanowieniami („wyrokami") banków dotyczących rachunków powierniczych - pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. Jak bardzo ten problem faktycznie ciąży nad pierwotnym rynkiem mieszkaniowym okaże się już w najbliższych miesiącach.
Z drugiej strony aktywność operacyjna firm deweloperskich oparta bywa często o zasadę reakcji „stadnych" na decyzje inwestycyjne firm uznanych powszechnie za rynkowych liderów. Tym z kolei na razie może nie zależeć na istotnym powiększaniu oferty przy wciąż obowiązującym nawisie podażowym nowych mieszkań. Ostatnie lata spowolnienia nauczyły zarządzających firmami deweloperskimi bardzo wiele, przede wszystkim zaś roztropności w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych na większą skalę.
Tak czy inaczej, scenariusz zakładający dokonane już w drugiej połowie ubiegłego roku przejście pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki z fazy spowolnienia do cyklicznego ożywienia pozostaje aktualny.
Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.