Koniec wzrostowej serii indeksu cen transakcyjnych mieszkań

Po trzech miesiącach wzrostów, w kwietniu liczony przez Open Finance i Home Broker indeks średnich cen transakcyjnych mieszkań spadł o 0,65 proc., osiągając wartość 770,25 pkt. Przypomnijmy, że pierwszy kwartał br. przyniósł 6,8-proc. zwyżkę wskaźnika, obliczanego na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów wymienionych powyżej firm. Wzrost ten wynikał jednak nie tyle z poprawy koniunktury na rynku, co z efektu statystycznego, związanego z wygaśnięciem programu dopłat do kredytów Rodzina na Swoim wraz z końcem ubiegłego roku. Transkacje dokonywane relatywnie tańszymi mieszkaniami, kwalifikującymi się do programu, zaniżały bowiem średnią rynkową cenę. Stanowiły przy tym znaczną część rynku, gdyż jedna czwarta kredytów hipotecznych na zakup mieszkania udzielana była właśnie w ramach RnS. Ich wyeliminowanie spowodowało na tyle istotną zmianę struktury rynku, że doszło do swoistej korekty w górę średnich cen, co w ostatnich miesiącach odnotował nasz indeks.

Indeks cen transakcyjnych

Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.

Nie bez znaczenia był też fakt, że pierwszy kwartał to okres o zazwyczaj najniższej aktywności na rynku nieruchomości. Z jednej strony ubyło więc transakcji z powodu wycofania programu RnS, a swoje dołożył też sezonowy dołek. Kwiecień przyniósł już jednak pod tym względem poprawę. Liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy obliczaniu indeksu, wyniosła blisko 2600. To o 7 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i nieznacznie, bo o 0,5 proc., więcej niż rok temu.

Spośród monitorowanych przez nas miast w ostatnim roku średnie ceny transakcyjne mieszkań najbardziej spadły w Lublinie (o 4,9 proc.), Warszawie (-3,7 proc.) oraz Szczecinie (-3 proc.). W trzech miastach odnotowaliśmy w tym czasie ich wzrost. Największy w Katowicach - o 11, 6 proc. Poza tym drożej niż przez rokiem było jeszcze w Krakowie (o 2,5 proc.) i Wrocławiu (o 1 proc.).

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.

Komentarz i prognoza

Przez trzy pierwsze miesiące bieżącego roku liczba transakcji uwzględniana przy wyliczaniu indeksu średnich cen transakcyjnych mieszkań systematycznie spadała, czemu towarzyszył równie systematyczny wzrost jego wartości. W kwietniu, gdy po raz pierwszy w tym roku odnotowaliśmy wzrost liczby transakcji, indeks zanotował spadek. W takiej sytuacji można zakładać, że ewentualny dalszy wzrost liczby transakcji pociągnie za sobą dalszy spadek wartości indeksu. Możemy więc mieć do czynienia z korektą korekty, podczas której wzrostowa, statystyczna korekta z początku roku może zostać w całości lub w części zniesiona.


^{Źródło:Bernard Waszczyk, Open Finance}