Wiele osób, które zamierzają skorzystać z preferencyjnego kredytu mieszkaniowego w ramach programu Rodzina na Swoim (RNS) z niecierpliwością oczekiwało na ogłoszenie obowiązujących od lipca limitów cenowych. Zgodnie z oczekiwaniami specjalistów w trakcie przedostatniego kwartału RNS maksymalne stawki dla metra kwadratowego dotowanych mieszkań pozostaną na tym samym poziomie (jedyny wyjątek stanowi miasto Gdańsk). Niestety oznacza to, że mieszkańcy Grodu Kraka nadal będą dyskryminowani ze względu na nieproporcjonalnie niski limit cenowy - pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.
Czy w Krakowie buduje się tanio?
Wbrew pozorom poziom wspomnianego limitu nie jest uzależniony od cen, które są notowane na lokalnym rynku. Do ustalenia maksymalnej wartości dotowanego mieszkania wykorzystuje się bowiem specjalny wskaźnik - koszt odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Okazuje się, że procedura szacowania tego indeksu jest tak samo złożona jak jego nazwa. W dużym uproszczeniu można stwierdzić, że jest on określany na podstawie kosztów budowy wszystkich inwestycji mieszkaniowych (oddanych do użytku w poprzednim kwartale).
Wspomniany wskaźnik w przypadku Stolicy Małopolski kształtuje się na poziomie, który jest o 22% niższy od wartości obliczonej dla innych rodzimych miast o liczbie ludności przekraczającej 500 tys. (patrz poniższy wykres). -Ta dysproporcja nie może być spowodowana relacjami cenowymi dóbr oraz usług wykorzystywanych w trakcie budowy. Stąd przypuszczenie, że nie wszystkie przedsiębiorstwa realizujące inwestycje mieszkaniowe na terenie Krakowa dokładnie ewidencjonują ponoszone przez siebie koszty. W tym kontekście trzeba nadmienić, że tamtejszy rynek odznacza się relatywnie dużym odsetkiem niewielkich firm deweloperskich. Takie przedsiębiorstwa ze względu na braki kadrowe mogą mieć problemy z prowadzeniem szczegółowej ewidencji kosztowej dla prowadzonych inwestycji. - Kwestia nieproporcjonalnie niskich kosztów odtworzenia była już przedmiotem interpelacji krakowskich radnych, lecz do tej pory ich aktywność nie przyniosła efektów. Warto zdawać sobie sprawę z faktu, że zaniżony poziom kosztu odtworzenia sprzyja najemcom lokali komunalnych, którzy stanowią znaczącą grupę krakowian. Wspomniany indeks wpływa bowiem na istotne aspekty wynajmu (np. limit rocznych podwyżek) - mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.
Opracowanie własne na podstawie: www.bgk.pl
Statystyki nie kłamią ...
Limity ustalone dla krakowskiego rynku pierwotnego warto skonfrontować z wartościami, które odnoszą się do pozostałych metropolii. Poniższy wykres ilustruje relacje pomiędzy limitami cenowymi w przypadku pięciu największych miast kraju. Wspomniane stawki są określane jako uśrednione wartości kosztu odtworzenia 1 mkw. z dwóch ostatnich kwartałów. Tłumaczy to sporą rozbieżność (17%) pomiędzy stawką obowiązującą w Krakowie oraz limitami, które zostały ustalone w czterech innych metropoliach.
Opracowanie własne na podstawie: www.bgk.pl
Pewnym wyznacznikiem adekwatności lokalnych limitów jest ich relacja do średnich cen ofertowych. Kolejny wykres wskazuje na spore dysproporcje pomiędzy wynikiem dotyczącym krakowskiego rynku pierwotnego oraz wartościami obliczonymi dla innych miast (dane dla trzeciego kwartału 2012 roku). Warto również nadmienić, że omawiany stosunek przedstawia się najlepiej w przypadku Łodzi. Bez wątpienia jest to konsekwencja niskiego poziomu cen ofertowych, który stanowi o specyfice tamtejszego rynku nieruchomości.
Opracowanie własne na podstawie: www.bgk.pl oraz www.rynekpierwotny.com
- Bank Gospodarstwa Krajowego jako podmiot prowadzący program RNS publikuje zestawienia liczbowe pozwalające na określenie wartości oraz liczby zaciągniętych kredytów preferencyjnych w poszczególnych miastach wojewódzkich. Dzięki temu można dowiedzieć się, czy obserwowalna od dłuższego czasu, niekorzystna relacja limitu RNS oraz średniej ceny ofertowej znajduje odzwierciedlenie w sytuacji panującej na krakowskim rynku - podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. Poniższa tabela przedstawia szacunki dotyczące pięciu omawianych metropolii w pierwszym kwartale 2012 roku. Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że różnica limitów cenowych między Krakowem oraz pozostałymi miastami była wówczas mniejsza (konkretniej rzecz biorąc wynosiła 14,3% wartości średniej).
Powyższe zestawienie wyraźnie wskazuje na to, że zarówno ilość jak i wartość dotowanych kredytów w przypadku Stolicy Małopolski jest nieproporcjonalnie niska. Natomiast pod względem przeciętnej wartości zaciąganego zobowiązania Kraków uplasował się na przedostatniej pozycji (za Poznaniem). Bank Gospodarstwa Krajowego nie opublikował jeszcze statystyk dla drugiego kwartału bieżącego roku. Można jednak przypuszczać, że dysproporcje pomiędzy analizowanymi miastami pogłębiły się na skutek kwietniowej obniżki krakowskiego limitu (o 4,16%).
Zmiana możliwa, ale mało prawdopodobna ...
- Pierwszy dzień 2013 roku wyznacza definitywny koniec programu Rodzina na Swoim. W ciągu najbliższych sześciu miesięcy limity cenowe mogą zostać skorygowane jeszcze jeden raz (pod koniec września). Ich wzrost nie wydaje się jednak prawdopodobny. Okazuje się bowiem, że w dniu ustalenia nowych wartości dla RNS obecne stawki kosztu odtworzenia będą wciąż obowiązywały. Niestety taka sytuacja dotyczy również Krakowa - podsumowuje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com.
Źródło:RynekPierwotny.com