Liczony na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker wskaźnik cen mieszkań spadł wg danych za sierpień do 867,13 pkt. To najniższa wartość odnotowana w ponad trzyipółletniej historii naszego indeksu. Poprzedni dołek osiągnięty został przed miesiącem (874 pkt.), a jeszcze wcześniejszy w czerwcu 2009 roku (875,13 pkt). W skali miesiąca indeks stracił więc 0,79 proc. Tempo spadku przyspieszyło, bo przed miesiącem było to 0,6 proc. W skali 12 miesięcy indeks osunął się już o 2,41 proc. Jeśli więc założyć, że roczna inflacja w sierpniu wyniosła ok. 4 proc., oznacza to realny spadek cen mieszkań w ciągu roku o ponad 6 proc.
Co ciekawe, pomimo sezonu urlopowego, charakteryzującego się zazwyczaj niższą aktywnością na rynku nieruchomości i po dwóch miesiącach spadków, w sierpniu o 1,8 proc., do ponad 3150, wzrosła liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy obliczaniu indeksu. Prawdopodobnie wynika to z faktu, że sierpień był ostatnim miesiącem, w którym obowiązywały korzystniejsze warunki zakupu mieszkania w ramach programu Rodzina na Swoim (zmiany weszły w życie 31 sierpnia).
Indeks cen transakcyjnych
Źródło: Open Finance.
W większości spośród monitorowanych przez nas miast ceny w transakcjach zawieranych przez klientów Open Finance i Home Broker w skali miesiąca spadły. Najbardziej w Olsztynie (6,4 proc.) oraz Szczecinie i Białymstoku (po 3,5 proc.). Lekki wzrost odnotowaliśmy w Poznaniu (1,3 proc.), Wrocławiu (0,8 proc.) i Gdańsku (0,5 proc.). W Warszawie ceny niemal nie uległy zmianie. Szczegóły przedstawia poniższa tabela.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
|
miasto
|
mediana cen m2 w sierpniu 2011 r.
|
roczna zmiana ceny
|
miesięczna zmiana ceny
|
|
Białystok
|
4310 zł
|
-4,8%
|
-3,5%
|
|
Bydgoszcz
|
4076 zł
|
3,8%
|
-0,8%
|
|
Gdańsk
|
5530 zł
|
-2,5%
|
0,5%
|
|
Gdynia
|
5388 zł
|
-0,6%
|
-1,2%
|
|
Katowice
|
3595 zł
|
2,9%
|
-3,2%
|
|
Kraków
|
6400 zł
|
-0,9%
|
-0,7%
|
|
Lublin
|
4805 zł
|
0,7%
|
0,1%
|
|
Łódź
|
4235 zł
|
2,5%
|
-0,8%
|
|
Olsztyn
|
4472 zł
|
-5,2%
|
-6,4%
|
|
Poznań
|
5662 zł
|
0,9%
|
1,3%
|
|
Szczecin
|
4533 zł
|
-4,5%
|
-3,5%
|
|
Warszawa
|
7864 zł
|
-1,1%
|
0,0%
|
|
Wrocław
|
5873 zł
|
-6,9%
|
0,8%
|
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Komentarz i prognoza
Tendencja spadkowa indeksu cen transakcyjnych mieszkań wyraźnie się nasila. Optymizm deweloperów, objawiający się wprowadzaniem do sprzedaży większej liczby mieszkań niż rynek jest w stanie wchłonąć, musiał przynieść taki efekt. Przypomnijmy, że wg firmy badawczej REAS w I półroczu br. do sprzedaży wprowadzono 21,3 tys. jednostek, lepsze pod tym względem było tylko I półrocze 2007 roku. W nadchodzących miesiącach nie można wykluczyć dalszego spadku wartości indeksu. Takiemu scenariuszowi sprzyjają zmiany wprowadzone w programie Rodzina na Swoim, które znacząco zmniejszyły jego atrakcyjność, a przecież wg ostatnich danych, za II kw. br., stanowiły one ponad jedną piątą (zarówno w ujęciu wartościowym jak i ilościowym) wszystkich udzielanych kredytów hipotecznych. Trzeba też pamiętać, że w grudniu zacznie w pełni obowiązywać Rekomendacja S II, co dodatkowo ograniczy zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań. Przeciwwagą dla tego zjawiska może być wzrost atrakcyjności oferty banków, a także pojawienie się ostatnio perspektyw na obniżkę stóp procentowych, która oznaczałaby spadek kosztu kredytu.
Bernard Waszczyk, Open Finance