Mieszkania: przybywa transakcji, ale ceny są stabilne

Rekordową liczbę ponad 3,3 tys. transakcji uwzględniliśmy przy obliczaniu indeksu cen transakcyjnych mieszkań na koniec kwietnia br.

Indeks cen transakcyjnych w kwietniu niemal nie zmienił wartości, spadając w ciągu miesiąca o zaledwie 0,02 proc., do poziomu 877,44 pkt. W skali roku oznacza to spadek o 2,8 proc. Warto zwrócić uwagę, że w połączeniu z inflacją, której roczny wskaźnik w marcu wyniósł 4,3 proc., daje to realny roczny spadek cen transakcyjnych w największych miastach Polski o ponad 6,5 proc. Przy przeciętnym wynagrodzeniu podawanym przez GUS, które wzrosło o 4 proc., czyli w tempie bliskim stopie inflacji, oznacza to przyzwoity wzrost dostępności mieszkań dla potencjalnych nabywców. A swoje dokładają też banki, obniżające koszty kredytów hipotecznych. Niektóre z instytucji oferują już nawet marże poniżej 1 pkt proc., oglądane ostatnio w szczytowej fazie boomu mieszkaniowego, w latach 2006-2008.

I faktycznie mamy do czynienia ze wzrostem liczby transakcji na rynku. Przy obliczaniu indeksu w kwietniu uwzględniliśmy ich ponad 3,3 tys. To nowy rekord, wyższy o 4,4 proc. od poprzedniego, ustanowionego w grudniu ubiegłego roku. Licząc rok do roku liczba transakcji podskoczyła o 27,9 proc., a miesiąc do miesiąca o 8,4 proc.

Zmiany indeksu cen transakcyjnych

Źródło: Open Finance.

W połowie z monitorowanych przez nas miast w kwietniu mediana cen transakcyjnych wzrosła, a w połowie spadła. Największe wzrosty miały miejsce w Gdyni (5,8 proc.), Lublinie (4 proc.) i Gdańsku (3 proc.). Z kolei największa przecena dotknęła Katowic (3,6 proc), Łodzi (2,9 proc.) i Szczecina (2,8 proc.). W Warszawie, stanowiącej największy rynek, odpowiadający za ok. jedną trzecią wszystkich uwzględnianych przez nas przy obliczaniu indeksu transakcji, w ubiegłym miesiącu ceny spadły o 0,4 proc. W ciągu 12 miesięcy mediana cen najmocniej spadła w Bydgoszczy (7,5 proc.), Szczecinie (6 proc.) i Wrocławiu (4 proc.). Pomimo spadku indeksu były jednak miasta, w których zaobserwowaliśmy wzrost, a należą do nich m.in. Białystok (2,5 proc.), Gdańsk (1,5 proc.) czy Łódź (0,5 proc.).

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.

Komentarz i prognoza
Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest względnie stabilna, co potwierdza publikowany przez nas indeks cen transakcyjnych, liczony w oparciu o operacje dokonywane przez klientów Open Finance i Home Broker. Przybywa chętnych do zakupu mieszkania, do czego skłania rosnąca ich dostępność. Choć zakładamy, że liczba transakcji będzie nadal systematycznie rosnąć, to cały czas podtrzymujemy prognozę, że skali roku ceny zanotują kilkuprocentowy realny spadek. Trzeba bowiem pamiętać o wciąż wysokiej podaży nowych mieszkań, a także o podwyżkach stóp procentowych przez RPP, które przyczynią się do przystopowania procesu obniżania ceny kredytu hipotecznego (banki nie będą obniżać marż w nieskończoność, a poziom 1 pkt proc. wydaje się być absolutnym minimum).


^{Źródło:Bernard Waszczyk, Open Finance}