Mieszkania: Zimowego uśpienia ciąg dalszy

Indeks cen transakcyjnych mieszkań w lutym niemal nie zmienił swojej wartości w porównaniu z poprzednim miesiącem.

Lutowy odczyt indeksu cen transakcyjnych mieszkań nie przyniósł przełomu. Tak jak można było oczekiwać, ceny utrzymują się na stabilnym poziomie. W ostatnim miesiącu wartość wskaźnika obliczanego na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker spadła 0,04 proc., osiągając 884,42 pkt. Tym samym od najniższego poziomu - 875,13 pkt. - zanotowanego w czerwcu 2009 roku, czyli tuż po osiągnięciu dołka po fali kryzysowej przeceny nieruchomości, dzieli go zaledwie nieco ponad 1 proc. Od tego czasu indeks porusza się w stosunkowo wąskim, nie przekraczającym 4 proc. przedziale pomiędzy 875 a 909 pkt.

Zmiany indeksu cen transakcyjnych

Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.

Przed totalnym marazmem rynek mieszkaniowy broni tylko stopniowo rosnąca liczba zawieranych transakcji. Co prawda, w lutym, a wcześniej w styczniu, notowaliśmy miesięczne nieznaczne spadki ich liczby, trzeba jednak pamiętać, że pod tym względem są to statystycznie najsłabsze miesiące w roku. Natomiast licząc rok do roku liczba transakcji wzrosła wyraźnie (do podawania precyzyjnych danych porównawczych powrócimy po publikacji prospektu emisyjnego Open Finance). Przed rokiem było to przeszło 112 proc., ale wówczas mieliśmy do czynienia z efektem niskiej bazy, gdyż przełom 2008 i 2009 roku to apogeum kryzysu finansowego, podczas którego ruch zarówno na rynku kredytowym jak i nieruchomościowym praktycznie zamarł.

W skali miesiąca największy wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej obserwowaliśmy w Olsztynie (wzrost o 7,6 proc.) i Białymstoku (6,7 proc.). Są to jednak miasta o relatywnie płytkich rynkach mieszkaniowych, a im niższa liczba transakcji, tym większe są możliwe fluktuacje cen. W Poznaniu, Gdańsku czy Warszawie, gdzie rynki są kilka, czy nawet kilkanaście razy większe, wzrost cen był znacznie mniejszy i wyniósł, odpowiednio: 1,7, 0,6 i 0,5 proc. Z kolei największe spadki miały miejsce w przypadku Bydgoszczy (spadek o 3,5 proc.), Gdyni (-3,1 proc.) oraz Szczecina (-2,2 proc.).

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.


Komentarz i prognoza

Pomimo wzrostu liczby zawieranych transakcji ceny mieszkań zasadniczo nie zmieniając się, bo - w odróżnieniu od sytuacji z okresu boomu z lat 2006-2008 - mamy do czynienia z rynkiem klienta, a nie dewelopera. W miastach o największych rynkach nie brakuje lokali gotowych do zamieszkania od zaraz. Deweloperzy nie mogą więc pozwolić sobie na windowanie cen, aby nie zrazić klienta, który ma z czego wybierać.

W takiej sytuacji, mając jednocześnie na uwadze ponad 40-proc. wzrost liczby mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w 2010, a także spodziewany spadek dostępności kredytów hipotecznych (na skutek wzrostu stóp procentowych w reakcji na decyzje Rady Polityki Pieniężnej oraz kolejne ograniczenia wprowadzane przez Komisję Nadzoru Finansowego), trudno oczekiwać wzrostu cen mieszkań w nadchodzących miesiącach.

Sytuacji nie poprawi też z pewnością program dopłat do kredytów Rodzina na Swoim, bo - poza innymi ograniczeniami - z dużym prawdopodobieństwem od drugiego kwartału spadną limity cen obowiązujące w programie. Jeśli nawet nie na skutek zmian w ustawie, to choćby z powodu znacznego, blisko 15-proc. spadku w IV kw. wskaźnika ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania, publikowanego przez GUS. Co prawda, limity w RnS liczone są w oparciu nie o dane GUS-u, a o te ogłaszane przez wojewodów, jednak w świetle tak wyraźnego spadku cen podanych przez GUS trudno oczekiwać, żeby wojewodowie nie obniżyli również swoich wskaźników.

Nasza prognoza, zakładająca kilkuprocentowy realny spadek cen mieszkań w tym roku pozostaje więc w dalszym ciągu aktualna.


^{Źródło:Bernard Waszczyk, Open Finance}