Mieszkania: Więcej transakcji, ceny stabilne

Ceny transakcyjne mieszkań spadły w ośmiu miastach, a w siedmiu wzrosły, zaś indeks cen mieszkań nie zmienił się w sierpniu - wynika z analizy transakcji dokonanych przez klientów Open Finance i Home Broker.

Indeks cen mieszkań zmniejszył się, lecz zaledwie o 0,02 proc. i choć był to trzeci spadek indeksu z rzędu, to raczej należałby mówić o jego stabilizacji. Tym bardziej, że w porównaniu do sierpnia 2009 notujemy wzrost indeksu o zaledwie 0,4 proc. Już od 18 miesięcy wartość indeksu przebywa w ramach 4-proc. konsolidacji - tym samym możemy mówić o stabilnych cenach mieszkań w Polsce już od dłuższego czasu.

Indeks wzrósł o 1,5 proc. od swojego najniższego położenia w czerwcu 2009, ale jest też o 11,5 proc. niżej niż w lutym 2008, kiedy zanotowaliśmy rekordowy odczyt (1004,27 pkt).

Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.

W ośmiu miastach, które bierzemy pod uwagę ustalając wartość indeksu, ceny metra kwadratowego mieszkania w sierpniu spadły, zaś w siedmiu wzrosły, w Krakowie nie zmieniły się. W porównaniu do lipca - i to jest niespodzianka - nieznacznie wzrosła liczba transakcji, choć oczekiwaliśmy sezonowego spowolnienia. Tym razem pod uwagę wzięliśmy łącznie 2811 transakcji i jesteśmy blisko rekordowej ich liczby, zanotowanej jesienią ub.r. Warto w tym miejscu dodać, że zjawisko może, ale nie musi, być typowe dla branży mieszkaniowej, ponieważ na rosnącą liczbę transakcji może mieć wpływ także rozwój spółek, które pośredniczyły w ich zawarciu. Z dokonanych dotąd obserwacji wynika, że rosnąca liczba transakcji w grupie, znajduje swoje odzwierciedlenie w postawach kupujących na całym rynku.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.

W porównaniu rocznym, ceny metra kwadratowego wzrosły w trzynastu miastach, a w trzech spadły. Przy czym ceny samych mieszkań (w całości) spadły w 10 miastach, a w ośmiu wzrosły. Wynika z tego, że Polacy kupują mniejsze mieszkania, zgadzając się na wyższą cenę za metr kwadratowy, w zamian za mniejszą cenę całości.

Komentarz i prognoza
Wygląda na to, że także w tym roku nie zanotujemy sezonowego zmniejszenia liczby transakcji. Co więcej, spodziewamy się, że jesień przyniesie ich wyraźny wzrost, w ślad za zaostrzającą się konkurencją cenową między bankami. Od dziś pojawia się pierwsza oferta złotowego kredytu hipotecznego z marżą poniżej 1 pkt proc. (szczegóły w odrębnym komentarzu). Pewnego ożywienia można oczekiwać także w związku z planowanymi ograniczeniami w programie Rodzina na Swoim (zmniejszenie limitów cenowych ma - wedle projektu ustawy - obowiązywać od 1 stycznia).

Niemniej odradzamy pośpiech przy zawieraniu transakcji - szybkie decyzje nie zawsze bywają trafne. Sądząc po ofensywie deweloperów, którzy rozpoczęli w tym roku o dwie trzecie więcej inwestycji niż w roku 2009, mieszkań nie zabraknie, także na rynku wtórnym jest ich pod dostatkiem. I choć trudno liczyć w takich okolicznościach na duże upusty, sądzimy, że coraz większa liczba nowych mieszkań sprzedawanych na etapie budowy (a więc tańszych od mieszkań gotowych), spowoduje nieznaczny spadek naszego indeksu w najbliższych miesiącach.


^{Źródło:Emil Szweda, Bernard Waszczyk - Open Finance}