Perspektywy rynku kredytów hipotecznych i nieruchomości
mieszkaniowych w Polsce
Polski rynek kredytowania nieruchomości znajduje się w początkowej fazie rozwoju. Głównie z tego powodu kryzys na polskim rynku nieruchomości był w latach 2008 i 2009 nieporównywalnie płytszy niż na dojrzałych rynkach nieruchomości w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej. Mimo okresowych perturbacji, które miały miejsce w latach 2008/2009 i będą miały miejsce również w roku 2010, trend wzrostowy rynku kredytów hipotecznych utrzyma się co najmniej w najbliższych kilku latach.
W ocenie IBnGR, sprzedaż kredytów mieszkaniowych w roku 2010 będzie oscylowała w granicach 40 - 50 mld PLN, co oznacza przyrost stanu zadłużenia ludności z tytułu kredytów mieszkaniowych na poziomie 20 - 30 mld PLN. Realny przyrost stanu zadłużenia może być jeszcze wyższy ze względu na prawdopodobny trend aprecjacyjny złotówki.
O rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Polsce decyduje sprzężenie trzech głównych czynników:
- dostępność kredytu,
- stopy procentowe,
- ceny nieruchomości.
Zdaniem IBnGR, czynnikiem stymulującym rozwój polskiego rynku kredytów hipotecznych w najbliższych 2-3 latach, będzie wzrost dostępności kredytów, w wyniku złagodzenia polityki kredytowej banków, po czterech kwartałach wcześniejszego konsekwentnego zaostrzania. Pozwala na to bankom dobra sytuacja kapitałowa oraz poprawa perspektyw gospodarczych, prognozy sytuacji na rynku mieszkaniowym a także zaostrzająca się konkurencja.
Nasilająca się konkurencja spowoduje, że w roku 2010 marże będą nadal spadały i prawdopodobnie ustabilizują się na poziomie 1,3 - 1,7% (dla kredytów w PLN) dla wiarygodnych kredytobiorców, w zależności od poziomu LTV i innych ryzyk.
W perspektywie średniookresowej trudno wyobrazić sobie, aby oprocentowanie udzielanych kredytów hipotecznych w euro było wyższe niż w złotówkach. Dlatego należy oczekiwać dalszej substytucji kredytów w złotówkach i frankach szwajcarskich przez kredyty w euro. Przewidywana aprecjacja złotówki powoduje, że ryzyko kursowe nie będzie równoważyło korzyści związanych z zadłużaniem się w euro. Dlatego IBnGR przewiduje istotny wzrost udziału kredytów w euro w nowo udzielanych kredytach mieszkaniowych dla ludności w roku 2010.
Ocena koniunktury na polskim rynku mieszkaniowym
w latach 2010-2012
Zdaniem REAS, rok 2009 był niewątpliwie okresem wyraźnego spadku skali obrotów na polskim rynku mieszkaniowym, którego bezpośrednią przyczyną była zarówno mniejsza niż w latach 2007- 2008 liczba transakcji, jak i niższe ceny nieruchomości. Krytycznym okresem był zwłaszcza IV kwartał 2008 roku i I kwartał 2009. W kolejnych kwartałach sytuacja stopniowo ulegała poprawie, w miarę jak uczestnicy rynku odzyskiwali zaufanie do siebie i do potencjału polskiego rynku nieruchomości. Na rynku pierwotnym, pomimo spadku sprzedaży, niższych cen i problemów z pozyskaniem finansowania z banków, skutki kryzysu okazały się dla większości firm deweloperskich mniejsze niż się powszechnie obawiano. Najważniejszym powodem była niewielka skala rynku w relacji do potencjału popytowego i wielkości polskiej gospodarki. Relatywna nadwyżka podaży była skoncentrowana przede wszystkim w miastach o najwyższym popycie i najlepszej sytuacji gospodarczej, a większość inwestycji zlokalizowana była w dość atrakcyjnych rejonach miast i obejmowała mieszkania o racjonalnej wielkości i funkcji.
Poprawie klimatu na rynku mieszkaniowym sprzyjała ogólna sytuacja gospodarcza. Dla utrzymania popytu na przyzwoitym poziomie istotne było zwłaszcza obniżenie obciążeniami podatkowymi, ale także - liberalizacja zasad wspierania zakupu mieszkań w ramach programu „Rodzina na swoim".
Zarówno wyniki monitoringu rynku przeprowadzonego przez REAS po I kwartale 2010 roku, jak i statystyki dotyczące budownictwa mieszkaniowego publikowane przez GUS potwierdzają, że sytuacja na największych polskich rynkach mieszkaniowych jest zbliżona do równowagi. Wielkość oferty, pomimo niewielkiego wzrostu, jest bliska długoletniej przeciętnej rocznej podaży i absorpcji, zaś liczby wprowadzonych do sprzedaży mieszkań okazały się zbliżone do liczb lokali sprzedanych.
W ocenie REAS rok 2010 może być bardzo nietypowy pod względem relacji popytu i podaży, ze względu na zapas projektów z ważnymi pozwoleniami na budowę. Ponieważ banki deklarują wzrost finansowania dla nabywców, większe firmy deweloperskie będą mogły płynnie uzupełniać braki w podaży wprowadzając na rynek kolejne inwestycje lub ich etapy. Jeśli taki scenariusz się ziści, różnica pomiędzy nową podażą a sprzedażą nie powinna być dramatyczna, a rynek będzie
zbliżony do równowagi. Na sprzedaż w 2010 roku wpływ mogą mieć także psychologiczne i realne konsekwencje ogłoszenia a następnie wdrożenia zaleceń rekomendacji T. Obserwowane obecnie ożywienie sprzedaży częściowo spowodowane jest ułatwieniami w pozyskaniu kredytów, które zapewne zostaną ograniczone pod koniec roku. W konsekwencji, wzrost sprzedaży w IV
kwartale 2010 wcale nie jest jeszcze przesądzony.
Źródło:Reas,Instytut badań nad Gospodarka Rynkową