Na pierwszy rzut oka wyniki budownictwa mieszkaniowego w Polsce w 2009 wyglądają bardzo dobrze. W sumie oddano ponad 160 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, czyli o 3,1% mniej niż w roku poprzednim. Najwięcej nowych mieszkań oddali deweloperzy - blisko 72,3 tysięcy to rekordowy wynik w kilkunastoletniej historii tej branży. A przecież liczbę tę powinno się jeszcze powiększyć o co najmniej kilka tysięcy jednostek mieszkalnych zrealizowanych przez małe firmy deweloperskie, zaliczone przez statystyki do inwestorów indywidualnych.
Wzrost odnotowano wreszcie także w budownictwie niewłasnościowym, realizowanym przez samorządy i towarzystwa budownictwa społecznego, choć w tym przypadku nieco ponad osiem tysięcy mieszkań to żaden rekord, ani nawet powód do chwały. Jeśli tyle wybudowano w sektorze niewłasnościowym w wyniku największego boomu mieszkaniowego i gospodarczego w ciągu ostatnich dwudziestu lat, to już chyba żadne pomysły stymulacji tego sektora nie pomogą. Boomu? Tak, bo podawane obecnie wyniki statystyczne są odzwierciedleniem decyzji inwestycyjnych z lat 2006-2007 i głównie budów zaczynanych w drugiej połowie roku 2007.
Gdzie zatem szukać objawów kryzysu? Trzeba spojrzeć na statystyki w pozycji „mieszkania rozpoczęte". Tu spadek w ogólnej liczbie nie wydaje się wcale dramatyczny: 18% mniej niż w roku ubiegłym, czyli prawie 143 tys. mieszkań, to jak na Polskę i globalny kryzys całkiem dobry wynik. Problem widać po spojrzeniu na to, co się dzieje w kategoriach inwestorów. Umiarkowany spadek zawdzięczamy niezłym wynikom sektora indywidualnego, w którym liczba nowo rozpoczynanych jednostek zmalała tylko o niecałe 7% i w którym rozpoczęto budowy blisko 90 tys. jednostek, głównie domów jednorodzinnych. Pamiętać jednak trzeba, że w tym sektorze zgłoszenie rozpoczęcia budowy tak naprawdę nie musi oznaczać nic konkretnego: jak nie będzie pieniędzy i kredytu to rozpoczętą budowę domu zawsze można na jakiś czas zatrzymać. Prawdziwe wyhamowanie widać w sektorze deweloperskim: spadek wyniósł prawie 34%, zaś liczba rozpoczętych jednostek nie przekroczyła 45 tysięcy. Ale to i tak znacznie lepszy wynik, niż ten którego można się było spodziewać po pierwszym półroczu.
Czy jednak deweloperzy naprawdę rozpoczęli budowę takiej liczby mieszkań? Firma REAS monitoruje regularnie rynki mieszkaniowe największych polskich miast. Według informacji zebranych przez REAS do sprzedaży wprowadzono w 2009 roku w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi ok. 17,4 tysiące mieszkań. Na tych sześciu rynkach powstaje ok. 50-60% wszystkich mieszkań budowanych w Polsce na sprzedaż. Nawet, jeśli część rozpoczętych inwestycji nie pojawiła się w sprzedaży, choć budowa naprawdę ruszyła, najprawdopodobniej znacząca część budów wykazanych w statystykach jako rozpoczęte, w rzeczywistości nie została wcale rozpoczęta. W konsekwencji uprawnione jest przypuszczenie, iż redukcja skali budownictwa w 2009 roku w stosunku do roku 2008 w sektorze deweloperskim może sięgać nawet 50%.
Ostrożność firm deweloperskich - lub problemy z uzyskaniem finansowania - widać w relacji liczby mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia i tych, których budowę rozpoczęto: na niewykorzystanych a wydanych w samym 2009 roku pozwoleniach jest blisko dwadzieścia tysięcy lokali. Jeśli dodać ponad trzydzieści tysięcy mieszkań na niewykorzystanych pozwoleniach z 2008 roku, to można szacować, że w szufladach firm deweloperskich znajdują się projekty z ważnymi pozwoleniami na budowę co najmniej pięćdziesięciu tysięcy mieszkań. Jeśli sytuacja rynkowa i finansowa pozwoli, podaż w postaci rozpoczynanych i wprowadzanych do sprzedaży budów może szybko wzrosnąć. Czy tak się jednak stanie? To już pytanie wykraczające poza wiedzę o rynku mieszkaniowym: zależeć to będzie przede wszystkim od tego, co się będzie działo z polską gospodarką, deficytem budżetowym, sektorem bankowym i nastrojami społecznymi.
Źródło:REAS