Na rynku obserwować można coraz więcej oznak polepszenia sytuacji gospodarczej. Indeksy giełdowe wzrastają, a akcje deweloperów silnie drożeją. Podobne sygnały widoczne są na rynku najmu mieszkań - po słabym drugim kwartale 2009 roku kolejne trzy miesiące przyniosły stabilizację, a w niektórych lokalizacjach niewielkie wzrosty średnich czynszów. Na rynku pojawili się studenci, którzy generując silny impuls popytowy skutecznie powstrzymali spadające ceny najmu.
Tabela 1. Średni koszt wynajęcia 1mkw. [PLN]
Warszawa
W stolicy, podobnie jak w innych miastach akademickich, trzeci kwartał charakteryzował się wysoką aktywnością zarówno najemców, jak i wynajmujących. Początek roku akademickiego to najlepszy okres, aby wynająć mieszkanie w atrakcyjnej cenie, ale jednocześnie najtrudniejszy dla studentów, którzy mają ograniczony wybór i często decydują się na nieco zawyżone stawki.
Analizowany okres zakończył trwającą od 6 miesięcy korektę na stołecznym rynku najmu. Jeszcze w IV kwartale 2008 roku koszt najmu 1 mkw. mieszkania w Warszawie sięgał 50 PLN. Kolejne kwartały przyniosły spadek do 46 PLN. Obecnie średni koszt wynajmu mkw. mieszkania w przeciętnej lokalizacji to 47 PLN. Oznacza to wzrost o 2,2% w porównaniu do poprzedniego kwartału.
Standardowo już najwięcej ofert dotyczy Śródmieścia (24%) oraz Mokotowa (21%).
Przy stabilnych cenach mieszkań zmiana średnich stawek najmu pozytywnie wpłynęła na możliwe do uzyskania stopy kapitalizacji. Obecnie wynosi ona ok. 6,3% (wzrost o 0,1% kw./kw.).
Wykres 1. Średnia cena najmu mkw. mieszkania w Warszawie w zależności od liczby pokoi [PLN]
Kraków
Ostatnie trzy miesiące były dobre dla właścicieli mieszkań także w Krakowie. Podobnie jak w Warszawie zanotowano tu pierwszy od dwóch kwartałów wzrost średnich stawek najmu. Obecnie średni miesięczny koszt wynajmu 1 mkw. lokalu to ok. 35 PLN (wzrost o 2,9%).
Ponad połowa ofert to mieszkania 2 - pokojowe (50,3%). Kawalerki i lokale 3 - pokojowe stanowią 46% rynkowej podaży. Krowodrza i Stare Miasto to dzielnice dające najemcom największe możliwości wyboru (40% ogłoszeń dotyczyło tych lokalizacji).
Pomimo wzrostu średnich stawek najmu stopa kapitalizacji dla rynku krakowskiego ciągle pozostaje najniższa spośród analizowanych lokalizacji - nie przekracza 6%.
Wykres 2. Średnia cena najmu mkw. mieszkania w Krakowie w zależności od liczby pokoi [PLN]
Wrocław
Po silnej korekcie stawek najmu we Wrocławiu na przełomie 2008/2009 roku rynek ustabilizował się. W pierwszym i drugim kwartale średni miesięczny koszt najmu mieszkania wynosił 38 PLN/mkw. Również w trzecim kwartale br. nie odnotowano zmiany poziomu stawek czynszowych.
Struktura podaży nie uległa zmianie, ciągle ponad 60% ogłoszeń dotyczy dwóch dzielnic - Krzyków i Starego Miasta. Mieszkania 2 - pokojowe stanowią 44% ogółu oferty, natomiast kawalerki i lokale 3 - pokojowe generują niecałe 40% podaży.
Średnia stopa kapitalizacji dla rynku najmu we Wrocławiu nieco spadła w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Chociaż stawki najmu pozostały bez zmian, ceny mieszkań nieco wzrosły. W efekcie rentowność wynajmu lokalu spadła do ok. 6,9% (-0,2% kw./kw.).
Wykres 3. Średnia cena najmu mkw. mieszkania we Wrocławiu w zależności od liczby pokoi [PLN]
Poznań
W ciągu ostatnich dwóch kwartałów średnie stawki czynszu na rynku najmu spadły o ponad 15%. Jeszcze w IV kwartale ubiegłego roku średni miesięczny koszt najmu 1 mkw. wynosił ok. 36 PLN, w drugim kwartale br. wartość ta spadła do 30 PLN. Trzeci kwartał przyniósł ożywienie - średni koszt najmu lokalu wzrósł o 3 PLN/mkw. Jest to jednocześnie najlepszy wynik spośród analizowanych miast.
Widoczna jest niewielka zmiana w strukturze podaży. Udział mieszkań 2 - pokojowych spadł do 47% na rzecz kawalerek (ponad 20%). Lokale 3 - pokojowe stanowią ok. 27% oferty. Do najbardziej popularnych dzielnic należą Rataje, Grunwald i Centrum.
Silny wzrost stawek najmu przyczynił się do zwiększenia rentowności wynajmu mieszkań. Obecnie średnia stopa kapitalizacji dla rynku najmu w Poznaniu wynosi ok. 6,7% (wzrost o 0,4% kw./kw.).
Wykres 4. Średnia cena najmu mkw. mieszkania w Poznaniu w zależności od liczby pokoi [PLN]
Trójmiasto
Rynek trójmiejski został dość silnie przeceniony w ciągu ostatnich dwóch kwartałów. Średnie miesięczne stawki najmu spadły z 38 PLN/mkw. w IV kwartale do 34 PLN/mkw. w II kwartale 2009 (spadek o 10,5%). Trzeci kwartał przyniósł odwrócenie niekorzystnego dla wynajmujących trendu - średnie stawki najmu wzrosły do poziomu 37 PLN/mkw. miesięcznie (wzrost o 8,8% kw./kw.).
Dzielnice, które dawały największe możliwości wyboru to odpowiednio Wrzeszcz (Gdańsk), Śródmieście (Gdynia) oraz Sopot Dolny.
Wykres 5. Średnia cena najmu mkw. mieszkania w Trójmieście w zależności od liczby pokoi [PLN]
Podsumowanie
Początek roku był niekorzystny dla wynajmujących. Średnie stawki najmu w pierwszym półroczu 2009 silnie spadły: Warszawa (-8%), Kraków (-8,1%), Wrocław (-9,5%), Poznań
(-16,7%), Trójmiasto (-10,5%).
Trzeci kwartał przyniósł przewidywane ożywienie, którego odzwierciedleniem jest wzrost stawek najmu we wszystkich badanych lokalizacjach z wyjątkiem Wrocławia, gdzie pozostały one bez zmian.
Rynek najmu ciągle jednak charakteryzuje się stosunkowo silną podażą. Ożywienie, które było efektem m.in.: aktywności studentów prawdopodobnie nie zapoczątkuje długotrwałego trendu wzrostowego. Dlatego też w najbliższych miesiącach można się spodziewać stabilizacji rynku z oznakami lekkiego trendu spadkowego.
Raport przygotowany przez:
Wynajem.pl i CEE Property Group
Tabela i wykresy w załączniku