Aż do połowy roku 2008 gospodarkę rumuńską, przy jej obiecującym wzroście szacowanym na poziomie 8,9% (październik 2008 wobec października 2007), postrzegano jako wschodzącą gwiazdę regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Solidne wyniki ekonomiczne walnie przyczyniły się do zmniejszenia stopy bezrobocia do 4%, równocześnie doprowadzając do widocznego wzrostu płac.
Porównanie wskaźników makroekonomicznych roku 2007 z sytuacją Europy Zachodniej uczyniły z Rumunii - jak się wydawało - raj dla inwestorów. W tamtym czasie wielu międzynarodowych inwestorów kapitałowych oraz deweloperów nieruchomościowych dokonało inwestycji w nieruchomości, które przekształciły ten sektor w jeden z najbardziej dynamicznych segmentów rumuńskiej gospodarki.
Jeszcze parę miesięcy temu globalny kryzys finansowy wydawał się ciągle raczej odległy dla większości gospodarek obszaru środkowo-wschodniej Europy, w tej liczbie i Rumunii. Tylko nieliczni komentatorzy przewidywali, że z powodu poważnych następstw efektu „przelewania się" mogą ucierpieć również kraje tego regionu. Tymczasem już w krótkim okresie inwestycje kapitałowe, aktywność giełdowa i międzybankowe przepływu kapitału zaczęły gwałtownie słabnąć, co odbiło się niekorzystnie na gospodarkach całego regionu. Dla przykładu - w ciągu zaledwie dwóch miesięcy bukareszteński indeks giełdowy spadł aż o ok. 40%, zaś spadki na rynkach nieruchomości na obszarze całego regionu w drugiej połowie 2008 roku przytłumiły dynamiczne trendy rynkowe w największych miastach Rumunii.
Bukareszt, jako największe pole do działania dla zagranicznych inwestorów i deweloperów, zdecydowanie najboleśniej odczuł zaraźliwe skutki finansowego kryzysu. Po spektakularnych wzrostach cen w roku 2007, wraz z towarzyszącymi temu gwałtownymi zmianami na bukareszteńskim rynku mieszkaniowym - intensywnie napędzanymi przez oportunistycznych inwestorów - nastąpiła widoczna stabilizacja cen w pierwszej połowie 2008 r., wraz z wycofaniem się spekulacyjnego kapitału i spadkiem cen w drugiej połowie roku. Skala i liczba transakcji gwałtownie zmalały i obecnie nieprędko można się spodziewać ponownego ich powrotu do poprzedniego poziomu. Stagnacja panująca na rynku jest dla wielu deweloperów powodem do zmartwień, jako że brak sprzedaży odbija się wręcz zabójczo na ich płynności finansowej.
Podobne spowolnienie i stagnacja rynkowa dostrzegalna jest również na innych rynkach mieszkaniowych, które przeżywały ostatnio okres wzmożonego rozwoju - takich jak Kluż-Napoka, Timişoara czy Konstanca. W tych miastach popyt był ześrodkowany głównie na nabywcach lokalnych, co doprowadziło do wytworzenia silniejszych fundamentalnych podstaw rynku, a zatem i trwalszych poziomów cen, przy słabiej artykułowanych oczekiwaniach odnośnie do zniżek cenowych. Podaży nowych mieszkań w tych miastach „drugiego poziomu" nie zdołał przerosnąć znaczący popyt ze strony oportunistycznie nastawionych inwestorów, jak zdarzyło się to w przypadku rumuńskiej stolicy.
Obecnie główni inwestorzy stoją wobec krytycznego momentu na rynku kredytów, spowodowanego globalnym kryzysem finansowym. Odbija się to zarówno na podaży - jako że deweloperzy mają problemy z finansowaniem swych budów, jak i na stronie popytowej - o czym świadczą problemy kupujących z finansowaniem nowych zakupów w oparciu o kredyt hipoteczny.
Pomimo zarysowującego się spowolnienia gospodarczego, elementy presji inflacyjnej w dalszym ciągu silnie się zaznaczają w Rumunii, przy obecnej rocznej stopie inflacji wynoszącej 6,3% (grudzień 2008), która jednak powoli spada. Jednakże w porównaniu z innymi krajami europejskimi stopa inflacji jest w Rumunii bardzo wysoka, co uzasadnia utrzymywanie przez tamtejszy Bank Centralny stopy bazowej na poziomie 10,25%, z negatywnym tego wpływem na koszt kredytu hipotecznego wykorzystywanego przez gospodarstwa domowe do finansowania inwestycji mieszkaniowych.
Obecne wyraźne spowolnienie rynku zostało ponadto wyostrzone za sprawą wypływu kapitału spekulacyjnego i inwestorów, jako że wpływ tych czynników na rozwój poziomu cen był ogromny, szczególnie w przypadku stolicy. Deweloperzy, którzy nie są uzależnieni od finansowania zadłużeń lub uzyskują bardzo niskie poziomy absorpcji w swych bieżących inwestycjach, zostali zmuszeni do zawieszenia procesu zagospodarowywania gruntów, spowolnienia niektórych prac budowlanych bądź przesunięcia planowanych terminów zakończenia inwestycji - zaś niektórzy spośród nich postanowili po prostu poczekać na lepsze czasy. Nawet deweloperzy mający dostęp do finansowania ograniczyli swoją działalność, skupiając się na najbardziej zaawansowanych inwestycjach, które uda się im zakończyć względnie niedługo.
Dane statystyczne za IV kwartał 2008 r. jasno ukazują obraz produkcji sektora mieszkaniowego, przy czym liczba ukończonych mieszkań w zestawieniu: styczeń-październik 2008/styczeń-październik 2007 wzrosła o blisko 27%. Nie można jednak oczekiwać pojawienia się w bliskiej przyszłości wysokiej dynamiki rynku, jaką obserwowano w końcowym okresie roku 2007 i w początkowym 2008 r..
W okresie ostatniego miesiąca (grudzień 2008) deweloperzy zaczęli zwiększać skalę i zakres swych działań marketingowo-promocyjnych, oferując - dla przyciągnięcia klientów - niskie opusty cenowe, bezpłatne dodatki bądź nowe ułatwienia płatnicze, jak również możliwość odzyskania podatku VAT. Nowa oferta wydaje się mimo to zbyt kosztowna, jak na lokalny popyt. W powiązaniu z bardziej restrykcyjną polityką w zakresie kredytów hipotecznych, przeciętnemu rumuńskiemu gospodarstwu domowemu trudno jest uzyskać przystępne warunki kredytowania i sfinansować zakup nowego mieszkania. Początek roku 2009 przynosi dostrzegalne oznaki ograniczania płynności deweloperów, co w głównej mierze dotyczy niewielkich firm deweloperskich, spodziewających się „zaliczkowego sfinansowania" swych inwestycji z wpływów ze sprzedaży.
Wycofanie oportunistycznego popytu inwestycyjnego z bukareszteńskiego rynku mieszkaniowego spowodowało przeorientowanie produkcji deweloperskiej w kierunku obsługi klientów, jakimi są miejscowe gospodarstwa domowe. Mając na względzie lokalne ograniczenia w zakresie siły nabywczej oraz oczekiwania tyczące się zniżek cen, dynamika rynkowej aktywności uległa znaczącemu spowolnieniu. Obecnie deweloperzy, skupiając się raczej na „średnich" i „przystępnych" segmentach rynku, będą musieli walczyć z niższymi marżami zysku w porównaniu z osiąganymi w 2007 roku, kiedy to ich produkcja nierzadko kierowała się ku luksusowemu segmentowi high-end.
Obecną sytuację rynkową można bardziej scharakteryzować w kategoriach pozornego niedopasowania istniejącej oferty do potrzeb miejscowych kupujących, niż w terminach liczebnej nadpodaży. Faktycznie, po raz pierwszy w swej współczesnej historii Rumunia doświadcza dekoniunktury w ramach cyklu rynkowo-cenowego, spowodowanej brakiem przystępnej oferty mieszkaniowej oraz nadpodażą w górnym segmencie rynku. Mieszkania sprzedane pozaplanowo oportunistycznie nastawionym kupującym pojawiają się obecnie ponownie na rynku na niższych poziomach cenowych niż nowe elementy oferty deweloperów. Wielu spośród tych kupujących - zarówno osób prywatnych, jak instytucji, mających wcześniej nadzieję na solidną podwyżkę cen, obecnie desperacko próbuje znaleźć kupców, oferując tę samą cenę, jaką sami pierwotnie zapłacili.
Prognozy i oczekiwania
Koniec roku 2008 przyniósł alarmujące wieści dla rumuńskiego rynku mieszkalnictwa deweloperskiego. Są deweloperzy, którzy znajdują się w przededniu ogłoszenia upadłości, są też tacy, których przejęły podmioty silniejsze finansowo, z niezagrożoną płynnością. Wydaje się, że ten sam scenariusz przetrwa w ciągu roku 2009, który ma duże szanse stać się ciężkim rokiem dla rumuńskiej gospodarki, doznającej właśnie uszczerbku w wyniku globalnego kryzysu finansowego, który i tutaj zaznacza swoje piętno. Z drugiej jednak strony, ciężkie czasy na rynku zawsze pozwalają na oczyszczenie go z nieprofesjonalnych i faktycznie niezdolnych do przeżycia deweloperów, którzy ten rynek psują, zamiast wspierać jego rozwój. W dłuższej perspektywie panujący kryzys powinien okazać się w tym względzie z pożytkiem dla wszystkich tego rynku uczestników.
Uwaga rynku winna się w coraz to większym stopniu kierować ku wykończonym „pod klucz", mniejszym, lecz lepszym jakościowo mieszkaniom dwu- i trzypokojowym o wyważonych cenach - co byłoby jakże pożądanym przesunięciem w porównaniu z okresem lat 2007-2008, który był zdominowany przez wielkie jednostki segmentu luksusowego, nierzadko wyposażone w wielkie tarasy lub balkony. Tendencję tę dodatkowo będą stymulować nowe uregulowania w zakresie podatku VAT, obniżające jego stawkę dla klientów dokonujących pierwszego zakupu w przypadku mieszkań o mniejszych rozmiarach z 19% do 5%.
Ostrość wpływu występującego globalnie krytycznego momentu w zakresie kredytów jest łagodzona okolicznością, że Rumunia w dalszym ciągu jest jednym z najmniej rozwiniętych krajów członkowskich Unii Europejskiej, jeśli chodzi o stopień uzależnienia od kredytów hipotecznych. Poziom zadłużenia hipotecznego wśród rumuńskich gospodarstw domowych jest zdecydowanie niższy niż w przypadku innych krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej, nie mówiąc już o gospodarkach zachodnioeuropejskich i północnoamerykańskich. Jeżeli krajowy system finansowy i rynek kredytowy nie ulegną destabilizacji, demograficzno-ekonomiczne fundamenty rynków mieszkaniowych największych rumuńskich miast pozostaną względnie solidne. W dłuższym horyzoncie czasowych rysują się natomiast dobre perspektywy rynkowej poprawy, w oparciu o niski w tym kraju poziom nasycenia mieszkaniami, ogromny, namnażający się latami popyt na nie oraz silnie oddziałujące czynniki demograficzne.
Gotowość deweloperów wznowienia inwestycji, które obecnie znalazły się niejako „w przechowalni", będą zależeć od sytuacji w zakresie cen rynkowych i poziomu absorpcji, jak również finansowania kredytów budowlanych i hipotecznych. O ile zapatrywania na rynek ulegną szybszej poprawie, deweloperzy powinni być zdolni do natychmiastowego reagowania, a co najistotniejsze - bardzo dynamiczny, oparty na spekulacyjnych przesłankach wzrost cen, wynikły z braku rynkowej równowagi, nie powinien się już powtórzyć. Okoliczność ta powinna z kolei stworzyć sposobność do normalnego, stabilnego rozwoju rynku, u którego podstaw będzie leżeć solidnie ugruntowany krajowy popyt.
Źródło: Reas