Na koniec lipca 2008 roku REAS przeprowadził w pełni niezależną analizę pierwotnego rynku mieszkaniowego w Bukareszcie. Badanie objęło swoim zasięgiem blisko 220 projektów mieszkaniowych, z czego 180 reprezentowało próbę rynku wielorodzinnego, w różnym stadium zaawansowania inwestycji, począwszy od projektów planowanych do inwestycji bliskich ukończenia.
W samym Bukareszcie w roku 2007 oddano do użytkowania niewiele ponad 2,500 mieszkań i domów, co w skali tak dużego miasta i stosunkowo dużego popytu wciąż nie stanowi istotnej liczby. Przykładowo, w podobnej co do wielkości Warszawie w 2007 oddano 15,700 mieszkań, na 2008 jest planuje się oddanie 16,200 lokali. Nieco inaczej przedstawia się aktualna oferta mieszkań będących w sprzedaży z deklarowanymi terminami ukończenia między 2008 a 2010 rokiem, wg której w najbliższych latach można spodziewać się 6,000 - 8,000 mieszkań oddawanych rocznie do użytkowania.
W podaży rynkowej warto zwrócić uwagę m.in. na istotny trend suburbanizacyjny, wynikający z jednej strony z braku wolnych terenów inwestycyjnych w mieście, jak również dość dużego zainteresowania lokalnych nabywców zamieszkaniem poza miastem. Na terenie otaczającego Bukareszt hrabstwa Ilfov w roku 2007 oddano ponad 60% więcej mieszkań niż samej stolicy Rumunii. Aktywność budownictwa koncentrowała się w strefie podmiejskiej Bukaresztu, ze zdecydowaną dominacją terenów zlokalizowanych na północ od stolicy Rumunii: Pipera, Voluntari, Buftea, Otopeni, Corbeanca.
Pod względem liczby inwestycji, jak również oczekiwanej liczby mieszkań do oddania, wciąż najważniejszą rolę odgrywa północna cześć miasta, choć zdecydowanie widać, że środek ciężkości aktywności deweloperów przesunął się z terenów zlokalizowanych na północy Bukaresztu w kierunku lepiej skomunikowanych dzielnic położonych blisko centrum w zachodniej i wschodniej, a także południowej części miasta. Analiza REAS wskazuje na wyraźne pogłębienie się segmentacji rynku i poszerzania się oferty mieszkaniowej skierowanej do potencjalnych nabywców klasy średniej. W ofercie deweloperów dominują obecnie mieszkania 2 i 3-pokojowe.
Od roku 1990 w Bukareszcie oddano do użytkowania zaledwie 48,000 mieszkań, co średniorocznie daje około 2,600 nowych lokali. W tym samym czasie zawierano około 15,000 małżeństw rocznie. Gdyby dodać do tego deficyt mieszkaniowy, wskazujący na znaczną przewagę liczby gospodarstw domowych nad istniejącym zasobem mieszkaniowym, to generalny poziom fundamentalnego popytu jest niezwykle wysoki - tym samym ma on duży potencjał w długiej perspektywie.
Doskonała sytuacja gospodarcza miasta przejawia się przede wszystkim bardzo niską i od lat spadającą stopą bezrobocia rejestrowanego (obecnie na poziomie 1,8%), dużym zapotrzebowaniem na siłę roboczą oraz wysoką dynamiką wynagrodzeń, które są w stolicy o ponad 20% wyższe od średnich wynagrodzeń w całym kraju. Ten fakt przekłada się na stosunkowo wysokie możliwości nabywcze oraz zdolność kredytową mieszkańców stolicy, choć dziś średnie miesięczne obciążenie kredytu mieszkaniowego szacować można na poziomie około 8-12 EUR za każdy metr kwadratowy nabytego mieszkania. (Obliczenia przy założeniu 75% LTV, 30-letniego okresu kredytowania i kredytu zaciągniętego w równych ratach w EUR, przy obecnym poziomie stóp procentowych.) Tak wysokie obciążenie w stosunku do przeciętnych oficjalnych zarobków oraz fakt, że w chwili obecnej obserwujemy wyraźne spowolnienie zewnętrznego popytu inwestycyjnego na rynku bukaresztańskim zaowocowały istotnym zmniejszeniem tempa sprzedaży mieszkań.
Młody rynek kredytów hipotecznych w ostatnich latach przeszedł w Rumunii istotną metamorfozę, stając się jednym z ważnych elementów kształtujących rozwój rynku mieszkaniowego. Mimo rosnących w ostatnim okresie stóp procentowych i widocznego spowolnienia dynamiki rynku kredytowego, na duże perspektywy rozwojowe tego rynku wskazywać może publikowany przez Europejską Federację Hipoteczną wskaźnik zadłużenia kredytami mieszkaniowymi do PKB. Na koniec roku 2006 wyniósł on 2,3%, podczas gdy średnia dla 27 krajów UE wynosi 49%. Rynek kredytów mieszkaniowych wg danych National Bank of Romania jest zdominowany przez Bukareszt. Zasób kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe przez mieszkańców stolicy stanowi aż 42% ogółu wszystkich kredytów w Rumunii. W ostatnich miesiącach tempo sprzedaży w poszczególnych inwestycjach spadło, co znalazło potwierdzenie w malejącej dynamice kredytów mieszkaniowych w stosunku miesiąc do miesiąca. Jednak w okresie minionego roku (od czerwca 2007 do czerwca 2008) wolumen kredytów zaciągniętych przez gospodarstwa domowe celem zakupu mieszkania wzrósł o ok. 100%.
Wachlarz cen oferowanych obecnie na rynku mieszkań w Bukareszcie jest bardzo szeroki. W granicach administracyjnych trudno jest znaleźć projekty o średnich cenach poniżej 1,000 EUR za m kw. brutto, a zdecydowana większość oferowanych mieszkań sprzedawana jest po cenach poniżej 2,200 EUR za m kw. Największa grupa projektów oferowanych obecnie na rynku mieści się w przedziale 1,200 - 1,800 EUR za m kw. w zależności od charakteru projektu i jego lokalizacji, i to właśnie ten segment rynku skierowany jest do nabywców z klasy średniej. Segment luksusowy zaczyna się od poziomu około 2,000 EUR za m kw.
Porównując obecny poziom cen z danymi historycznymi, widać wyraźnie, że projekty wchodzące na rynek posiadają wyższe ceny niż te pozostające w ofercie od dłuższego czasu. Stagnacja tempa sprzedaży i spadek udziału segmentu luksusowego w ofercie mieszkaniowej Bukaresztu to krok w kierunku przystosowania się podaży rynkowej do potrzeb popytu.
Powyższy opis to jedynie wstęp do charakterystyki rynku mieszkaniowego w Bukareszcie. Do najistotniejszych kwestii, których nie sposób pominąć w takiej charakterystyce, należą: kierunki i trendy popytu i podaży, perspektywy rozwoju cen, możliwości i uwarunkowania absorpcji nowych mieszkań. Należy również rozważyć, jak zmiany siły nabywczej będą przekładać się na kształtowanie nowych segmentów rynku oraz jak rosnące wymagania nabywców wpłyną na kształtowanie tempa sprzedaży produktów.